Conclusiones
- La operación y el mantenimiento de un edificio, es un mundo que existe desde mucho antes que el BIM, es más complejo que el BIM y es más importante que el BIM.
- El BIM ni ha inventado ni tan siquiera a “revolucionado” el mundo del mantenimiento.
- Otra cosa es que aprovechando el “hype” del BIM, los comerciales aprovechan para vender soluciones profesionales de mantenimiento, atribuyen las ventajas de un mantenimiento profesional al acrónimo BIM.
- De todas las ventajas que el BIM supuestamente aporta a la fase de mantenimiento, sólo hay una que es real: reducción drástica de tiempos y costes, en la recopilación inicial, de la información necesaria para las labores de operación y mantenimiento.
Qué es realmente la fase de operación y mantenimiento
- Gestión y mantenimiento de inmuebles, o Facility Management, o FM.
- Definición de la wikipedia
Datos
- El FM está entre los 4 gastos más importantes de una empresa.
- En la mayoría de los casos, es el 2º gasto, sólo por detrás de RRHH.
Impacto del FM en el ciclo de vida de un edificio
AVISO: Las siguientes cifras son siempre orientativas, y cogidas con pinzas. Además, no es lo mismo una empresa cuyos edificios son fábricas, que una que tiene oficinas.
- 20% del coste: Diseño y construcción.
- 5% del coste: Demolición.
- 75% del coste: FM. Dividido en 35%-20%-20%
- 35%: Gestión patrimonial.
- 20%: Energía (factura de la luz).
- 20%: Uso del edificio.
- Gestión de espacios
- Servicios a las personas
- Servicios a los activos (Mantenimiento)
Gestión patrimonial
Compra de edificios, gestión de alquileres, seguros, impuestos, gestión de proyectos de construcción y reformas importantes.
NOTA: BIM aquí, no aporta ventajas en fase de mantenimiento, sino en fase de diseño y construcción.
Gestión de espacios
- ¿Quién lo va a usar? (Personas, salas de reuniones, puestos de trabajo…)
- ¿Qué equipamiento necesito en ese espacio? (Inventario de de equipos y mobiliario)
Gestión de servicios
Las personas que ocupan los espacios requieren una serie de servicios que también hay que gestionar: Mensajería, conserjería, cáterin, limpieza, seguridad, vehículos de empresa, etc.
Gestión de mantenimiento
Los equipos colocados en esos espacios necesitan un mantenimiento para funcionar bien: mantenimiento correctivo, mantenimiento preventivo, garantías, gestión del personal de mantenimiento, calendarios, tickets, etc.
FM tradicional vs FM integrado
El FM siempre se ha hecho, pero de forma aislada, a base de mucho excel suelto, sin un plan de mantenimiento preventivo, sin herramientas de análisis que crucen datos.
Existen software y metodologías específicas para FM, que suponen grandes ventajas sobre la forma de gestión tradicional.
Hay muchos, pero dos de los más conocidos son:
- EAM: Enterprise asset management (Gestión de activos empresariales), también conocidos como GMAO (Gestión de mantenimiento asistido por ordenador).
Los EAM son software específicos para las tareas de mantenimiento, son muy potentes pero no tocan las demás ramas del FM.
Uno de los más conocido es IBM Máximo. Se usa mucho en empresas de tipo industrial.
- IWMS: Integrated Workplace Management System (Sistema de gestión integrada del espacio de trabajo)
Los IWMS son software que tocan todas las ramas del FM (Patrimonio, espacios, servicios, mantenimiento y sostenibilidad), tienen la ventaja de que toda la información y gestiones están relacionadas, aunque no con el detalle de un EAM, por ejemplo.
Los más famosos son Planon y Archibus. Estos software son más interesantes para empresas de oficinas, locales, industriales pequeñas/sencillas, etc.
Algunas ventajas del FM integrado
- 10% de ahorro en alquileres.
- 10% de ahorro en costes de utilización.
- 8% de ahorro en coste de mantenimiento.
- Facilita el mantenimiento preventivo
- El mantenimiento correctivo cuesta 4 veces más en equipos que permiten un mantenimiento preventivo.
Coste de una implementación FM
- EAM: a partir de 50.000€, 200.000€ típico. Para empresas que facturen más de 10 millones de euros.
- IWMS: a partir de 30.000€. Para empresas que facturen más de 5 millones de euros.
Falsas ventajas del BIM en FM
- Información siempre actualizada.
- Tener un modelo en 3D es mejor para el mantenimiento.
- Mejor gestión de inventario, toma de decisiones con enfoque global.
- Planificación y ordenes de trabajo más eficientes.
- Mantenimiento preventivo, IoT.
El gran aporte del BIM al FM
- Ahorro muy grande en toma de datos inicial.
Consejos
- Si eres una empresa grande que quiere empezar a hacer FM de forma más profesional, no empieces por el BIM, empieza por un EAM o un IWMS.
- Y si no tienes datos actualizados, subcontrata la actualización de datos, y ya que estás, pídela en BIM.
- Si eres una empresa pequeña (menos de 5 millones de euros) puedes lograr una gestión de espacios y de activos muy “low-cost” con Revit.
- No llamemos BIM a todo lo “nuevo” que pasa en el mundo AECO. La O es de Owner (propietario).
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Muy buen podcast, muy interesante y muy bien contado. Lo sigo bastante, pero en esta ocasión creo que hay un par de conceptos que creo que no son del todo correctos y que llevan a alguna conclusión con la que discrepo, como es la de que no tenga tanta importancia en la fase de explotación… Uno sería que se centra mucho en edificios, olvidándose del resto de Infraestructuras, considerando todo el espectro de activos creo que no se llegaría a las mismas conclusiones. También, al menos yo lo he entendido así, parece que te refieres al modelo como a un 3D con información, cuando quizás para las etapas de OPEX sea más conveniente entenderlo como una base de datos correctamente estructurada (y el 3D como un elemento más), ya que en esta etapa se genera muchísima más información que en el resto. De acuerdo a los principios de las normativas y documentación británicas (PAS 1192) y ahora internacionales (ISO 19650), BIM se entiende como un sistema de gestión de información dentro de un sistema de gestión de activos (Estos documentos referencian la ISO55000 como el origen de los requisitos organizacionales) por lo que BIM son todas las actividades de gestión de información, entre las que se incluye todas esas que muy bien se han resumido en el podcast. Eso también es gestión de información del activo, por lo que, hecho de una forma correcta y conectada, también es BIM. Quizás es una cuestión de interpretación, a la que no ayuda el uso del acrónimo BIM precisamente.
En el podcast se cuenta algo que es clave, y creo que tiene toda la razón, y es que BIM por si sólo no va a salvar a ninguna empresa o administración pública que gestione mal sus activos. Las empresas deben tener una política de gestión de activos (idealmente referenciada a la ISO 55000 o 41000) para conocer y coordinar sus objetivos, protocolos y actividades antes de meterse a la gestión de la información necesaria para esas actividades, que es lo que se puede abordar con BIM, no con un software, como bien dices.
Espero que no te molesten los comentarios. Sigue así, generas contenido muy interesante y de calidad.
Gracias Francisco. Nunca me molestarán los comentarios, me encanta el debate y creo que compartir opiniones siempre es positivo.
En el fondo estoy de acuerdo contigo: el BIM puede entenderse como un sistema de gestión de información dentro de un sistema de gestión de activos, según los estándares que comentas. Pero hay muchos agentes que se centran en el sistema de gestión de información y se olvidan (o no saben que existe) el sistema de gestión de activos.
Mi primer objetivo con este episodio era sacar a la luz el sistema de gestión de activos y explicar que es un sistema “superior” al de gestión de la información.
Y mi segundo objetivo era dejar claro que un sistema de gestión de información no necesariamente tiene que ser un modelo 3D con información, sino que también puede ser unos planos en 2D y un excel estructurado según cobie, rellenado “a mano”. Y si tenemos un modelo BIM, tendremos algunas ventajas extra, pero no es indispensable, ni revolucionario con respecto al 2D+excel.
Muchas gracias por comentar y un abrazo
Esos precios orientativos de la implantación de la gestión de activos con BIM pueden aumentar bastante si necesitamos crear los modelos as-built de mantenimiento (no son los mismos que los de final de obra), en el caso de edificios nuevos, o hacer modelos de estado actual completamente desde 0 en el caso de edificios que ya tenemos.
Exacto, los precio se refiere a la implementación de la tecnología, dando por hecho que tenemos los datos (en BIM, en CAD, en excel o en dónde sea)
Excelente podcast estoy casi de acuerdo en todo lo que comentas, solo difiero en algunas cosas, pero como tu lo comentas toda la vertiente FM es demasiada compleja para poderla integrar dentro de BIM. Justo ahora que estoy haciendo una investigación he podido entrar un poco más en el tema y solo para complementar la esencia de la metodología BIM ayuda bastante a la recolección de datos si tomamos la primicia de la planificación,interoperabilidad y colaboración , también por otro lado creo que el beneficio que quieren o buscan mostrar es al usar BIM como habilitador tecnológico y esto debido a la falta de preocupación por la interoperabilidad de procesos y herramientas gracias a esta vertiente hizo que se volvieran a poner las pilas estas compañías de softwares BIM y FM para que busquen ser más interoperables en sus softwares, algo que te falto agregar un poco más es justamente la pérdida de dinero que se llega a tener por problemas de interoperabilidad que muestra el NIST. Y por ultimo solo recalcar en la vertiente K-BIM que debe de tener el modelo para poder ser usado dentro del FM, saludos y gracias por compartir.
Gracias por tu comentario. ¿Qué es K-BIM?
Saludos
Knowledge-Based Building Information Modeling existen varios articulos técnicos que hablan de estos requerimientos para que realmente un modelo pueda ser funcional para el FM al usar la metodología BIM.
¡Buen podcast!
Todavía nos queda camino para poder generar un modelo funcional para FM al utilizar la metodología BIM, tal y como comentáis. Pero estoy seguro de que pronto llegará.
Aquí os dejo un post sobre diferentes softwares que existen en el mercado para la gestión de activos.
¡Un saludo!